Mua nhà chung cư cần những giấy tờ gì?

Sự gia tăng của nhu cầu mua bán căn hộ chung cư có sổ hồng ngày càng tăng lên. Vậy mua nhà chung cư cần những giấy tờ gì?. Để tạo thuận lợi cho quá trình chuyển nhượng giữa người mua và người bán, Vinhomesgrandparkcity sẽ cung cấp thông tin về quy trình và thủ tục mua bán căn hộ chung cư có sổ hồng trong bài viết sau đây.

Quy trình mua bán căn hộ chung cư đã có sổ hồng.

Quy trình mua bán căn hộ có sổ hồng thường bao gồm 5 bước chính: đạt thỏa thuận ban đầu, thực hiện quá trình đặt cọc cho căn hộ, lập hợp đồng công chứng, khai báo thuế với cơ quan nhà nước, và hoàn tất các thủ tục để chính thức sở hữu bất động sản.

Quy trình mua nhà chung cư có sổ hồng

Bước 1: Thỏa thuận ban đầu

Bên mua và bên bán cần đạt thỏa thuận ban đầu chặt chẽ về số tiền đặt cọc cũng như tình trạng pháp lý của căn hộ, đặc biệt là với việc kiểm tra thông tin của sổ hồng. Để bảo đảm an toàn và cẩn thận hơn, người mua thường sẽ kiểm tra trực tiếp tại phòng Địa chính, nơi căn hộ đặt trụ sở, để đảm bảo rằng căn hộ đáp ứng đủ điều kiện pháp lý để thực hiện giao dịch mua bán.

Người mua cũng cần tham gia trong quá trình kiểm tra để đảm bảo rằng người bán thực sự là chủ sở hữu của căn hộ hoặc có quyền được chủ sở hữu ủy quyền. Đồng thời, người mua cũng cần xác định xem người bán có đủ năng lực theo quy định của pháp luật để thực hiện giao dịch chuyển nhượng hay không.

Sau khi đã kiểm tra đầy đủ các thông tin pháp lý của căn hộ thì cả 2 bên mua và bán sẽ tiến hành những thỏa thuận như sau:

• Số tiền cần cọc trước?
• Thời gian đóng cọc
• Thời gian cần để hoàn tất Hợp đồng Công chứng là bao lâu và phải thanh toán bao nhiêu phần trăm giá trị căn hộ khi tiến hành công chứng, cũng như phần trăm giữ lại cho đến khi hoàn tất thủ tục giấy tờ, là những thông tin quan trọng cần được xác định.
• Chi phí khi công chứng và các loại thuế cần thiết ai sẽ là người đóng? Thông thường, người bán căn hộ sẽ đảm nhận chi phí liên quan đến việc công chứng và phải nộp thuế Thu nhập cá nhân khi bán nhà, thường là 2% của giá trị căn hộ. Ngược lại, người mua nhà sẽ chịu trách nhiệm về việc thanh toán thuế trước bạ.

Mặc dù có các quy định nhất định, nhưng bên bán và bên mua có thể thương lượng để đạt được sự thoải mái nhất về mức độ đóng thuế và phí. Mục tiêu là giảm thiểu chi phí liên quan đến các khoản thuế và phí đối với cả hai bên.

Bước 2: Tiến hành đặt cọc căn hộ

Để thực hiện bước thứ hai, cần sự hiện diện của tất cả các bên liên quan, bao gồm bên mua, bên bán, và bên làm chứng.

Bên mua và bên bán làm thủ tục đặt cọc tại văn phòng công chứng.

Cả hai bên mua và bán có thể chọn làm thủ tục tại văn phòng công chứng tuy nhiên sẽ mất một khoản phí nhỏ, nhưng điều này đảm bảo tính an toàn cho bên mua, tránh rủi ro như việc đặt tiền cọc nhiều lần. Phòng công chứng sẽ kiểm tra tính pháp lý của căn hộ trên hệ thống để đảm bảo thông tin là chính xác và hợp pháp.

Bước 3: Hợp đồng công chứng

Sau khi hoàn thành hợp đồng đặt cọc, theo đúng lịch đã thống nhất từ bước 1, cả hai bên sẽ hẹn nhau tại Phòng Công chứng để ký hợp đồng theo mẫu đã được chuẩn bị trước đó bởi Phòng Công chứng. Trong quá trình này, bên mua cần thanh toán số tiền đã thoả thuận trước đó và bên bán sẽ giao giấy tờ nhà cho bên mua.

Các loại giấy tờ bên bán cần chuẩn bị bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (Sổ Hồng).
• Tờ khai thuế trước bạ.
• Bản vẽ hiện trạng nhà (nếu có).
• Căn cước công dân và Hộ khẩu của bên Bán nhà.
• Giấy chứng nhận kết hôn (nếu đã có gia đình).
• Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.
• (Mỗi giấy tờ cần chuẩn bị 02 bản bao gồm 01 bản sao và 01 bản photo).
• Các giấy tờ bên mua cần cung cấp:
• Chứng minh thư nhân dân/ Thẻ căn cước công dân.
• Hộ khẩu của vợ chồng.

(Tương tự như bên bán, mỗi văn bản cần bao gồm 01 bản sao và 01 bản chính).

Ngoài ra, nếu giao dịch liên quan đến tổ chức, người đại diện cần mang theo giấy phép kinh doanh và con dấu của công ty khi công chứng. Cả hai vợ chồng đều phải có mặt, và công ty, người đại diện phải là người được ủy quyền theo quy định pháp luật.

Bước 4: Khai Thuế với cơ quan nhà nước

Sau khi hoàn tất Hợp đồng công chứng, hai bên mua và bán nhà sẽ thực hiện khai thuế tại chi cục thuế Quận. Thông thường trong 7 ngày làm việc quá trình này sẽ được hoàn tất, nếu đủ các giấy tờ hồ sơ lên cục thuế và hẹn ngày đóng thuế. Lưu ý rằng cả người mua và người bán cần thực hiện việc ra khai thuế trong vòng 10 ngày làm việc sau khi ký Hợp đồng công chứng.

Tiến hành đi khai thuế với chi cục thuế Quận

Các Giấy tờ cần chuẩn bị, bao gồm:

• Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng từ bên nhận chuyển nhượng.
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hoặc căn hộ.
• Tờ khai lệ phí trước bạ cũ.
• Căn cước công dân và Hộ khẩu của bên mua nhà.
• Căn cước công dân và Hộ khẩu của bên bán nhà.
• Các tờ khai thuế theo mẫu của các Quận.

(Mỗi loại giấy tờ phải bao gồm 02 bản bao gồm 01 bản sao và 01 bản chính).

Các trường hợp không phải đóng thuế trước bạ bao gồm: tặng cho cha mẹ, con cái, vợ, chồng, anh, em.

Trong trường hợp không phải đóng thuế thu nhập cá nhân: cần có cam kết chỉ sở hữu duy nhất 1 căn nhà.

Bước 5: Hoàn tất thủ tục sở hữu nhà

Đây là bước quan trọng cuối cùng để thực sự sở hữu nhà theo quy định của pháp luật. 

Lưu ý: Nếu đã hoàn thành các bước trước đó mà chưa đăng ký để nhận Giấy chứng nhận từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thì có nghĩa là Người Mua vẫn chưa thiết lập được chủ quyền của mình. Quá trình này kéo dài trong khoảng 3 tuần làm việc.

Các loại giấy tờ cần chuẩn bị ở bước này:

• Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng của bên Mua.
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.
• Tờ khai lệ phí trước bạ cũ.
• CCCD + Hộ khẩu của bên Mua.
• Tờ khai trước bạ mới.
• Khai các tờ khai đăng ký biến động tài sản của các Quận.

Khi đã nộp đủ giấy tờ hồ sơ, cơ quan nhà nước sẽ cấp giấy hẹn khoảng 3 tuần để người đăng ký đến lấy Sổ Đỏ đã được đăng bộ.

Bước cuối hoàn thành thành để sở hữu căn hộ

Thủ tục mua bán căn hộ chung cư khi chưa có sổ hồng

Bước 1: Làm văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư và thực hiện công chứng văn bản mua bán nhà chung cư đó tại văn phòng công chứng

Dựa trên Điều 33 của Thông tư 19/2016/TT-BXD, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng trong giao dịch căn hộ chung cư sẽ soạn thảo Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư. Trong văn bản này, các bên sẽ thảo luận và đồng thuận về nhiều nội dung quan trọng như giá chuyển nhượng, phương thức thanh toán, thời hạn bàn giao nhà, cũng như quyền và nghĩa vụ của mỗi bên. Sau đó, họ sẽ có mặt tại văn phòng công chứng để thực hiện việc công chứng nội dung của hợp đồng này.

Hồ sơ yêu cầu công chứng và chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư được quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 33 bao gồm:

• Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (07 bản gốc)
• Hợp đồng mua bán nhà chung cư giữa bên bán và chủ đầu tư (Bản gốc).
• Biên bản bàn giao nhà từ chủ đầu tư (nếu có).
• Giấy xác nhận của chủ đầu tư về việc căn nhà chưa được cấp Sổ Hồng (bản gốc).
• Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng (nếu đã kết hôn) hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu bên nhận chuyển nhượng chưa kết hôn) (bản gốc).
• Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và bản chính để đối chiếu của giấy tờ như Chứng minh nhân dân, thẻ căn cước công dân, hộ chiếu còn giá trị.
• Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng và chứng thực. Tổ chức hành nghề công chứng và cơ quan chứng thực có trách nhiệm thực hiện công chứng và chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn quy định.

Làm văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà

Bước 2: Kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân

Mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp

• Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) được tính bằng cách nhân giá chuyển nhượng với thuế suất 2%.
• Lệ phí trước bạ sẽ được bên mua đóng khi nhận Sổ Đỏ.
• Cụ thể, lệ phí trước bạ = 0,5% của Giá tính lệ phí trước bạ (dựa trên vị trí căn hộ và quy định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương). Thông thường, giá tính lệ phí trước bạ này bằng giá chuyển nhượng, trừ các trường hợp đặc biệt.
• Lưu ý: Trong trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn giá nhà quy định của UBND Tỉnh (thành phố), cơ quan thuế sẽ sử dụng giá nhà quy định bởi nhà nước để tính thuế thu nhập cá nhân.

Cần kê khai thuế TNCN khi mua nhà chung cư

Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân

Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân gồm:

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (theo mẫu)
• Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (01 Bản gốc)
• Hoá đơn VAT các đợt thanh toán bản photo
• Giấy xác minh vị trí đất (bản gốc)
• Chứng minh nhân dân của bên chuyển nhượng (Bản sao có chứng thực)
• Cơ quan thuế giải quyết: Chi cục thuế nơi có căn nhà chung cư.

Cơ quan thuế giải quyết

Chi cục thuế nơi sở hữu căn hộ chung cư

Bước 3: Nộp hồ sơ yêu cầu chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư đã được công chứng

Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận, được quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 19 bao gồm

• Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (05 bản gốc)
• Hợp đồng mua bán căn hộ giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (bản gốc)
• Biên bản bàn giao nhà giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (bản gốc)
• Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân (bản gốc)
• Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của bên nhận chuyển nhượng (Trong trường hợp vợ chồng cùng nhận chuyển nhượng nhà chung cư) (bản sao có công chứng)
• Căn cước dân / Hộ chiếu của bên chuyển nhượng (bản sao có chứng thực).

Chủ đầu tư cam kết xác nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán trong khoảng thời gian 05 ngày làm việc và hoàn trả lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau:

• Văn bản chuyển nhượng hợp đồng giữa việc mua bán căn hộ chung cư (02 bản gốc)
• Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (bản gốc)
• Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân (bản gốc)
• Biên bản bàn giao căn hộ chung cư (bản gốc).

Làm hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận

Bước 4: Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai

Các câu hỏi liên quan

Cơ quan thuế giải quyết ở đâu?

Nơi cơ quan thuế giải quyết là tại chi cục thuế đặt tại khu vực của căn nhà chung cư.

Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân gồm các giấy tờ nào?

Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân bao gồm:

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (theo mẫu).
• Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (01 bản gốc).
• Hoá đơn VAT của các đợt thanh toán (bản sao).
• Giấy xác minh vị trí đất (bản gốc).
• Chứng minh nhân dân của bên chuyển nhượng (bản sao có chứng thực).
• Cơ quan thuế giải quyết là Chi cục thuế tại địa phương có căn nhà chung cư.

Thời gian cấp sổ sau khi đã nộp đầy đủ hồ sơ là bao nhiêu ngày?

Sau khi hồ sơ đầy đủ được nộp, cơ quan nhà nước sẽ cấp giấy hẹn trong khoảng 3 tuần để người đăng ký đến lấy Sổ Đỏ đã được đăng bộ.

Khi nào thì tiến hành khai thuế với cơ quan nhà nước?

Sau khi hoàn tất Hợp đồng công chứng, hai bên mua và bán nhà sẽ tiến hành khai thuế tại chi cục thuế Quận. Thông thường, quá trình này sẽ được hoàn thành trong vòng 7 ngày làm việc, nếu có đầy đủ các giấy tờ hồ sơ được nộp lên cục thuế và đã hẹn ngày đóng thuế. Người mua và người bán cần chú ý rằng sau khi ký Hợp đồng công chứng, họ phải khai thuế trong vòng 10 ngày làm việc.

Hy vọng rằng, thông qua hướng dẫn chi tiết về việc mua nhà chung cư cần những giấy tờ gì ở trên, quá trình giao dịch mua bán chung cư sẽ trở nên thuận lợi và thành công cho cả người mua và người bán. Vinhomesgrandparkcity Chúc các bên liên quan đạt được sự thành công trong giao dịch!